マンションの大規模修繕では、専門的な判断が多く求められます。
そのため、コンサルタント（設計事務所）を活用するケースが一般的です。
しかし、
・どのコンサルタントを選べばいいのか分からない
・本当に中立な立場なのか不安
・選び方を間違えるとどうなるのか
といった悩みを抱える理事会も少なくありません。
この記事では、
大規模修繕コンサルタントの役割と、失敗しない選び方を分かりやすく解説します。
コンサルタント（設計事務所）の役割とは
大規模修繕におけるコンサルタントの役割
コンサルタントは、専門知識が不足しがちな管理組合に対し、大規模修繕の検討開始から、工事完了までをサポートする専門家です。
主な業務は以下の通りです。
・劣化診断や調査
・工事内容の設計
・見積内容の精査
・施工会社の選定支援
・工事中の監理
（・アフター点検）
専門知識が必要な部分を補う役割を担います。
施工会社との違い
施工会社は実際に工事を行う立場ですが、
コンサルタントはその内容を第三者としてチェック・監理する立場です。
つまり、
・施工会社：工事をする
・コンサルタント：工事をチェックする
という関係になります。
なぜコンサルタントが必要なのか
大規模修繕工事は専門性が高く、理事会だけで工事内容を判断するのは難しいため、
第三者としての専門家が必要になります。
適切なコンサルタントが入ることで、
工事の品質や費用の妥当性を確保しやすくなります。
コンサルタントを入れるメリット・デメリット
メリット｜第三者の立場で適正な判断ができる
施工会社とは異なる立場から、
客観的な意見を得ることができます。
メリット｜工事内容や見積の精査ができる
専門的な視点で、工事内容の過不足のチェックや工事費用の透明化を図ることができます。
（劣化診断や設計業務の実施）
デメリット｜コンサル費用が発生する
当然ながら、コンサルタント費用が必要になります。
デメリット｜選び方を間違えると逆効果になる
不適切なコンサルタントを選んでしまうと、
かえってトラブルの原因になることもあります。
コンサルタント選びでよくある失敗
実績だけで選んでしまう
実績や保有資格が多くても、担当者によって対応は大きく異なります。
提案内容を比較せずに決めてしまう
1社だけの提案で決めてしまうと、判断を誤るリスクがあります。
管理会社任せで選定してしまう
すべてを任せてしまうと、選定の透明性が不十分になる可能性があります。
自分たちで判断することが大切です。
癒着や談合のリスクを考慮していない
コンサルタントと施工会社の関係性によっては、
公平な選定が行われないリスクもあります。
2025年3月に関東の主要なマンション改修工事業者への
公正取引委員会の立ち入り調査が報道されました。
中には設計事務所への立ち入り調査も行われており、
コンサルタントの選定、施工業者の選定を慎重に行わないとこうしたリスクがあります。
国土交通省が指摘する不適切コンサルタントの事例
大規模修繕におけるコンサルタントの選定については、国土交通省も注意喚起を行っています。
実際に公表されている資料の中でも、いくつかの不適切な事例が報告されています。
設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の
相談窓口の周知について
施工会社との癒着・談合のリスク
コンサルタントと施工会社が密接な関係にある場合、
特定の業者が選ばれるよう誘導される可能性があります。
特定業者を前提とした出来レース
複数社を比較しているように見えて、
実際には特定の会社に決まる前提で進められるケースもあります。
施工会社同士が調整している場合（談合）もありますし、コンサルタントが主導で調整している場合があります。
不要な工事を提案されるケース
悪質なコンサルタントの場合、本来必要のない工事まで提案されたり、
オーバースペックな仕様となり
結果として工事費が膨らんでしまうことがあります。
理事会が内容を十分に把握していない問題
専門的な内容をコンサルタント任せにしてしまい、
理事会が十分に理解しないまま進んでしまうケースも見られます。
こうしたリスクを防ぐためにも、コンサルタント選びは慎重に行う必要があります。
失敗しないコンサルタントの選び方
① 複数の設計事務所から提案を受ける
必ず複数社を比較し、判断材料を増やしましょう。
自治体にはマンション管理相談の窓口がありますので、
そういったところを活用してみるのも良いと思います。
なお、東京都の場合はそれぞれの区のHPに相談窓口があります。
「〇〇区 マンション管理 相談」で検索すればヒットします。
東京都以外ですと、横浜市は市のHP、
千葉市は「公益財団法人マンション管理センター」を相談窓口としているようです。
② 実績だけでなく「担当者」を見る
実際に対応する担当者の経験や人柄も重要なポイントです。
きちんと管理組合に寄り添った対応や提案をしてくれるかが重要です。
③ 業務内容と範囲を明確にする
どこまでをコンサルタントが担当するのかを明確にしておくことが重要です。
見積書の項目や、業務仕様書の内容を確認することが重要です。
④ 見積の内訳と報酬体系を確認する
費用の内容が分かりにくい場合は、必ず確認しましょう。
基本的には、報酬体系は各業務：単価×人日を積み上げた形＋諸経費で算出され流のが一般的です。
⑤ 中立性・独立性を確認する
施工会社との関係性がないか、しっかり確認することが重要です。
設計事務所の担当者が調査に来ていると思ったら、
実は施工会社の担当者が来ているなんてこともあります。
設計を施工会社へ丸投げなんて事例もあります。
そういった場合は当然、見積もりにその施工会社も参加してきます。
国土交通省のガイドラインから見るコンサルタント選びのポイント
大規模修繕におけるコンサルタントの選定については、国土交通省もガイドラインを公表しています。
これまで解説してきた内容は、こうした公的な指針でも重要視されています。
マンション大規模修繕工事に関する実態調査
マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について（通知）
設計監理方式の重要性とは
施工と監理を分けることで、工事内容の適正性を確保する考え方です。
設計監理方式についてはこちら
【13時限目：マンション大規模修繕工事の基礎】マンション大規模修繕工事の進め方｜設計監理方式と責任施工方式の違いをわかりやすく解説
透明性の確保（癒着・談合防止）
選定プロセスの透明性を確保することで、不正を防ぐことができます。
施工会社選定についてはこちら
【16時限目：マンション大規模修繕工事の基礎】失敗しない施工会社の選び方をやさしく解説
第三者性の確保が求められる理由
利害関係のない立場で判断することが重要です。
理事会が主体的に関与することの重要性
専門家任せにするのではなく、理事会自身が理解し判断することが求められます。
実務で重視されるポイント（現場視点）
理事会とのコミュニケーション力
建築に対する知識はもとより、一般人に対して専門的な内容を分かりやすく説明できるかが重要です。
合意形成をサポートできるか
マンションの改修工事の難しさは「合意形成」です。
”なんとなく理事会で合意できた”で進めてしまうと
総会で紛糾します。
最終的には区分所有者の合意を得ることを前提に検討を重ねていき、
適宜アンケートや、説明会の開催など合意形成のサポートが重要です。
トラブル時の対応力
問題が発生した際に、適切に対応できるかが重要です。
理事会と連携し対応していく必要があります。
また、トラブルを未然に防ぐために管理会社へ適宜報告を行います。
工事監理・チェック体制の質
実際の工事をどのようにチェックするかも大きなポイントです。
コンサルタントに工事監理を依頼する目的には
工事を見える化することも含まれています。
工事（監理）を見える化し管理組合の目で納得のいく工事にしましょう。
コンサルタント選定の進め方（流れ）
候補の選定
複数の設計事務所をピックアップします。
これがなかなかとっかかりがなくて難しいですが、
設計事務所を探す先は、設計事務所協会や、自治体のマンション管理相談窓口を経由して
マンション改修に特化した設計事務所を選ぶことが望ましいです。
ヒアリング・提案依頼
各社に条件を伝え、提案を依頼します。
その際、各社それぞれ別の日時でマンションを確認してもらいます。
可能であれば、見積書の書式を提示しておくと後々の見積もり比較が容易になります。
比較検討
提案内容や費用、実績を比較し、総合的に判断します。
理事会での決定・契約
最終的に理事会で決定し、総会に上程します。
（※事前に総会で「設計監理方式」「予算」「依頼先は理事会で選定」の承認を得ていれば、
理事会で決定→契約の流れとすることができます）
まとめ｜コンサルタント選びが大規模修繕の成否を左右する
コンサルタントは、大規模修繕の品質や費用に大きく影響する重要な存在です。
・複数社を比較する
・中立性を確認する
・理事会が主体的に関与する
これらを意識することで、失敗のリスクを大きく減らすことができます。
適切なコンサルタントを選ぶことが、
大規模修繕成功への第一歩と言えるでしょう。
なお、マンション管理について体系的に知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
▶ マンション管理の基礎｜管理組合・管理会社・大規模修繕をわかりやすく解説
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