【８時限目：マンション暮らしの基礎】理事会・総会って何を決めている？議題と流れを住民目線で解説

はじめに｜「理事会」「総会」と聞いて身構えていませんか？
そもそも理事会と総会は何が違うの？
理事会では主に何を話し、何を決めている？
総会では何を決めることができる？
1. 総会で決まる重要なこと
2. 総会では決められないこともある
会議はどんな流れで進むの？
1. 理事会の一般的な流れ
2. 総会の一般的な流れ
理事・住民として知っておきたい考え方
1. 全部分からなくても大丈夫
2. 「感情」ではなく「仕組み」で考える
よくある誤解と不安
1. 「理事になると大変そう…」
2. 「責任を押し付けられそう…」
まとめ｜仕組みを知れば、理事会・総会は怖くない

はじめに｜「理事会」「総会」と聞いて身構えていませんか？

あなたの住んでいるマンションでは、毎年理事役員をどうやって決めていますか？

マンションに住んでいると、
ある日こんな案内が届くことがあります。

「当マンションは規約に定められている通り、毎年輪番制で理事役員を選出しております。
つきましては、貴殿が第○○期理事役員に選出されましたので通知いたします。
○月○日に〇〇マンション第〇〇期通常総会後に次期理事役員の役職決めを行いますのでご出席のほど何卒お願い申し上げます」

もしくは、ある日管理人さん伝に「来年理事やってくれないかって、今期の理事会から打診があるんだけど・・・」と肩を叩かれたり、、、

（そもそも、理事の成り手がいなく毎年同じメンバーで役職だけ交代しながら運営していたり）

正直なところ、
「よく分からないし、面倒そうだな…」
「まだマンションに住みはじめたばかりだし、ちょっと遠慮したいな」
「仕事が忙しく、土日も時間が…」
「外部に住んでいる（外部区分所有者）ので、理事会のためにマンション訪問するのが難しい…」
「子供がまだ小さく、土日に理事会に出る時間が…、ましてや平日なんて…」
「親の介護があり…」
「高齢だから若い人に…」
「nsjnxjahis…」
と上記のように「不安」や「面倒なこと」、「難しそう」、（言葉には出さないけどなんか億劫）と感じている方も多いのではないでしょうか。

でも実は、
理事会や総会は、ネガティブなものではありません。

マンションという大きな「共同住宅」を、いえ、最近の価値観で言うと「共同資産」について、
【資産価値を維持向上し、安心、安全に使うための“話し合いの場”】です。

この記事では、
初めて理事になった方や、これから総会に参加する方でも安心できるように、

理事会と総会の違い
何が決まり、何が決まらないのか
会議はどんな流れで進むのか

を、住民目線でやさしく解説していきます。

※余談ですが、
もちろん、実務を行うなかで非常に意欲的な組合員さんと出会うこともあります。
私は技術職なので、大規模修繕工事の検討や、長期修繕計画の見直しのタイミング
（マンションにとっての岐路）で理事会に出席することが多く、
そのタイミングで理事役員に立候補する組合員さんを目にしてきたこともあります。
自分たちの意思でマンションをよくしていこうという気概のある方々でした。
そもそも世の中には、自主管理マンションという形態も多く存在します。
私自身、以前勤めていた会社で、
10棟・４００戸を超えるマンション（団地型）で自主管理している管理組合様と
一緒にお仕事させていただいたこともありますが、
マンション管理のあるべき姿を垣間見た気がします。

そもそも理事会と総会は何が違うの？

まず、多くの方が混乱しやすいポイントから整理しましょう。

理事会とは｜日常的な判断をする場

理事会は、
マンションの日常管理について話し合う場です。

定期的に開催される（毎月〜数か月に1回など）
理事長・副理事長・理事など、限られたメンバーで構成
管理会社とやり取りしながら実務を進める
（打合せ次第、議事録の作成は管理会社が行います）
報連相（管理会社⇄理事会）

たとえるなら、
**理事会は「打ち合わせ」や「作戦会議」**のようなイメージです。

総会とは｜マンション全体の最終決定をする場

一方、総会は、

原則、年に1回（定期総会）
マンションの区分所有者全員が対象
マンションにとって重要なことを正式に決める場

つまり、
**総会はマンションの「最高意思決定の場」**です。
理事会で物事を決めたとしても、
最終的に総会で承認を得られなければ実行することはできません。

総会で決議する事項は管理規約で定められています。
管理規約や使用細則については以下の記事を参照してください。
【７時限目：マンション暮らしの基礎】管理規約と使用細則の違いとは？理事になったら最初に読む理由をやさしく解説

一言で整理すると

理事会：考えを総会まとめる場
総会：最終的に決める場

この違いを押さえておくだけで、
理事会・総会への苦手意識は少しだけ軽くなります。

理事会では主に何を話し、何を決めている？

「理事会って、具体的に何をしているの？」
という疑問に答えていきます。

日常管理に関する議題

理事会でよく話し合われるのは、
マンションの日常管理に関することです。

たとえば、

共用部の点検や修繕の進め方や実行された際の報告
不具合が出た設備への対応
業者への見積り依頼や内容確認
住民からの苦情や意見書
収支報告（管理費会計、積立金会計）

住民の暮らしに直接関わることを、
一つずつ整理しながら判断しています。

住民トラブルやルール違反への対応

騒音や共用部の使い方など、
住民間のトラブルが話題になることもあります。

ここで大切なのは、
感情ではなく、ルールや仕組みに基づいて考えること。

理事会は「誰かを責める場」ではなく、
マンション全体としてどう対応するかを考える場です。

例えばよくある対応としては、
騒音や共用部の使い方であれば掲示物で周知、
改善されない場合は個別対応を取ることが多いです。
※掲示する書面は管理会社名で掲示される場合が多いですが、
内容によっては理事会名で掲示されることもあります。

総会に上げる議案の整理

実は、
理事会の大きな役割のひとつが、

**「総会に出す議案を整えること」**です。

いきなり総会で細かい話をするのではなく、
理事会で事前に整理し、
住民全体が判断しやすい形にまとめます。

ちなみによく勘違いされるのが、
総会に出す議案は「Aという議案について賛成か反対か」
という形式になるということです。
例えば、「A,B,C,のうちどれが良いか」という決議はできません。
事前に理事会で協議し、
「A,B,Cという選択肢に関して、
理事会で検討した結果、〇〇という理由でAが相応しいと判断しました。ご承認お願いいたします。」
という議案になり、
区分所有者はそれに対して賛成か反対で回答します。